房产工程部维修管理制度

　房屋 维 修管理 办 法

　一、目的

　为有计划的对房屋进行维修，明确维修工作的方向和目标，避免房屋修缮工作的盲目性，确保交房和使用过程中发现的房屋质量问题得到及时有效解决，为客户提供满意的住房和服务，达到业主“零”投诉。

　结合本单位实际情况，制定本管理办法。

　二、适用范围

　 适用于公司所有开发的工程项目在保修阶段的管理和维修工作。

　三、职责

　1、经营部负责收集业主的保修，并及时告知物业公司。

　2、物业公司负责收集、登记、整理业主的报修， ，并核实保修的情况，进行责任划分，属于我公司维修的，填写《房屋维修联系单》，及时反馈工程部。

　3、工程部负责安排人员进行核实、维修、回访工作。

　四、流程及要求(见房屋维修流程表)

　1、物业公司、经营部负责收集业主的报修，由物业公司负责报修的整理和汇总，并对报修的问题进行现场查看并进行责任划分。属于保修范围的，按要求填写《房屋维修联系单》，并在 1日内提交工程部；不属于保修范围的，告知业主，由业主自行处理。若业主自费请求维修，按表中流程执行。

　2、工程部接到《房屋维修联系单》，对所保修的内容进行登记，1日内转发维修负责人。

　3、维修负责人接到《房屋维修联系单》1日内，对报修问题进行现场查看并核实(邀请业主、物业公司、工程部)。并在 1-2日(一般问题 1天，重大问题 2日)内编制施工计划，提交工程部审核。不属于保修范围内的，当面向业主和物业公司解释清楚，并在 1日内书面告知物业公司，并提交工程部销案。

　操作中应注意以下几点：

　a、判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。

　b、属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。

　c、较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后答复业主，同时将质量问题的结论、维修方案告知业主，确认后实施维修。

　e、属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通。

　4、工程部在收到维修方案 1日内进行审批，并附带意见。

　5、方案确定后，维修负责人及时与业主沟通，并将维修方案告知业主，得到业主同意后，(流程中2、3情况的，应该先收取工程款，在安排人员维修)安排人员进行维修，并对整个返修过程进行监控，确保返修的时效性和质量，尽量减少客户的投诉。

　6、完成房屋维修工作后，先由维修负责人自检合格后，电话通知工程部，按照施工验收规范组织验收，验收合格则通知物业公司、业主委员会、业主最终复验。

　9、业主复验时对返修结果不满意，则由维修负责人对业主不满意原因进行分析，若查明返修结果符合施工验收规范，则由物业会同维修负责人向业主沟通并做专业解释；若查明返修结果确实同施工验收规范有出入，则组织施工人员重新返修，直至业主对返修结果确认并最终在《房屋维修联系单》上签字认可。

　10、验收完成后 2日内，由维修负责人对已完成的维修项目进行统计，按照“项目维修实际费用与计划对比表”要求内容填写。同“房屋维修联系单”一并提交工程部备案。

　11、在验收完成后 5日内，工程部按照“房屋工程维修回访登记表”要求对已维修的业主进行回访并登记。

　12、违反上述规定时间或要求的，责任人处罚 20元/次。

　五、附表

　1、房屋维修联系单

　2、房屋维修登记表

　3、房屋维修处理报审表

　4、项目维修所需人工及材料计划明细表

　5、项目维修实际费用与计划对比表

　6、房屋工程维修回访登记表 房 房 屋 维 修 流 程 表 表

　 告知

　经营部 业主委员会 业主 物业 维修负责人 工程部

　 接受报修 报修 接受报修

　接受报修进行汇总和责任划分

　接受保险当天提交物业公司 汇总并

　 汇总同时

　 登记

　划分责任

　意见回馈

　同时 登记后第二天

　保 修之外 同时 否 现场查看

　否

　另自登记销案

　 是否保修

　行费安报业主维修排修 自理 基金 是 ①

　③ ② 编制维修计划

　意见回馈 (时间、成本) 未

　未 通

　1天 2天

　查看现场后

　通 过

　一般 重大

　过

　 负责人审核 报审② 一般

　审批 审阅 经理审批 当重大 天

　通过 评

　审

　①③

　审批 财务收款

　支付工程款 维修 验收

　按计划时间完成 否

　合格

　三(四)方共同验收 工程部验收当天 是

　验

　 收 业主、物业、工程部、（业主委员会）

　否

　合格 是 同时 备案

　签字确认 建立维修档案 2天内

　同时 回访

　结算 审批 2天

　7天

　收款 财务支付 注：属于 质 保期内的 维 修属于公共区域，需要 动 用 维 修基金属于 业 主自 费维 修

　 房

　屋

　维

　修

　联

　系

　单

　编号：

　所属小区：

　楼号:

　报修日期

　 现场查看日期：

　报修内容 :

　 现场查看及责任划分情况：

　各方确 认 ：维修负责人：

　 业主：

　 联系方式

　业主：

　 业主委员会：

　物业公司负责人：

　物业公司：

　工程部：

　注：本单一式四联，第一联物业存根，第二联工程部登记，现场查看核实后，第三联维修负责人，第四联工程部保存。

　房

　屋

　维

　修

　联

　系

　单

　编号：

　所属小区：

　楼号:

　报修日期

　 现场查看日期：

　报修内容 :

　 现场查看及责任划分情况：

　 各方确 认 ：维修负责人：

　 业主：

　 联系方式

　业主：

　 业主委员会：

　物业公司负责人：

　物业公司：

　工程部：

　注：本单一式四联，第一联物业存根，第二联工程部登记，现场查看核实后，第三联维修负责人，第四联工程部保存。

　房 房 屋 维 修 处 理 报 审 表

　编号：

　所属小区：

　房

　号：

　报修日期：

　 年

　 月

　日

　处理方案（方案、时间、成本，可添加附页）：

　经办人：

　年

　 月

　 日

　工程部意见：

　负责人：

　 年

　 月

　日

　物业公司意见：

　 负责人：

　 年

　 月

　日

　业主委员会意见：

　负责人：

　 年

　月

　日

　业主意见：

　 业

　主：

　 年

　 月

　日

　第一页

　共一页

　 物 物业 业安保培 安保培训 训方案 方案

　为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。

　一、 一、课 课程 程设 设置及内容 置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。

　其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容

　包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。

　二．培 二．培训 训的及要求培 的及要求培训 训目的 目的

　1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识 2）职业道德课程的教学应

　根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为

　懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。

　2、培 、培训 训要求 要求

　1）保安理论培训

　通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。

　2）消防知识及消防器材的使用

　通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。

　3) 法律常识及职业道德教育

　通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。

　4) 工作技能培训

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