对于将物业管理纳入社区建设指导意见

　关于将物业管理纳入社区建设的指导意见

　为进一步规范全区物业管理活动，加强对物业管理服务的监督，维护业主的合法权益，创建和谐社区，根据国务院《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令〔2003〕第 379 号）和《北京市国土资源和房屋管理局 北京市民政局关于印发<关于将居住区物业管理纳入社区建设的精神>的通知》（京国土房管物字〔2002〕758 号）精神，结合我区实际，就物业管理纳入社区建设提出如下指导意见。

　 一 、在社区建设中，实行政府领导、属地管理、行业指导、业主自治、社区监督的原则。

　 二、为使物业管理有效的纳入社区建设，各乡镇人民政府、街道（地区）办事处和相关部门按以下职责，充分发挥职能作用，抓好社区建设工作。

　 （一）区民政局负责社区建设的组织协调和综合管理工作。

　 （二）区建委职责。

　 1．负责对本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　 2．负责对物业管理市场进行行业管理，与乡镇、街道（地区）办事处共同对物业管理企业的服务行为进行监督检查。

　 3．负责对乡镇、街道（地区）办事处和社区居委会的物业管理工作给予政策支持，做好物业管理政策的解释说明。

　 4．对成立业主大会及组建业主委员会过程中出现的有关政策问题进行解释。

　 5．对选举产生的业主委员会依规定进行审查备案。

　 （三）乡镇、街道（地区）办事处职责。

　1．根据物业管理规定和社区自治组织建设情况，提出落实居住区物业管理的具体方案和措施。

　 2．负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成筹备组，对业主委员会的组建、换届、改选提出审核意见；对业主大会和业主委员会的日常工作进行指导、监督；对发生的矛盾和问题及时处理。

　 3．对辖区内物业管理企业的物业服务行为进行检查；对不规范的服务行为进行纠正，对物业管理企业的违规行为提请区建委予以处理。

　 （四）社区居委会职责。

　 1．社区居委会对业主大会、业主委员会的组建和日常活动进行指导监督。

　 2．在乡镇、街道（地区）办事处的指导下，负责业主大会筹备组工作，对业主委员会的组建、换届、改选提出初审意见。

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　 3．参加业主大会、业主委员会会议，并在业主大会、业主委员会做出决定前，提出相关建议。

　 4．设立物业管理协调委员会，社区居委会主任兼任主任，业主委员会主任、物业管理企业负责人兼任副主任，协调物业管理企业、业主和居民之间的关系。

　 5．对物业管理企业的服务行为进行监督，对业主委员会的工作给予指导。

　 三、业主大会和业主委员会应在社区居委会的监督和指导下切实履行职责

　 （一）业主大会应履行的职责。

　 1．制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

　 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

　 2．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

　 业主委员会委员选举，可采取差额投票选举的办法。当候选人票数相同时，建议拥有房屋建筑面积多者当选。选举结果应予以公布。

　 3．选聘、解聘物业管理企业。

　 4．决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

　 （二）业主委员会应履行的职责。

　 1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

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　 2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

　 3．监督业主公约的实施；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，受理和解决物业管理企业和业主之间的矛盾和纠纷。

　 4．监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；督促业主按规定交纳物业服务费用。

　 四、物业管理企业应按照《北京市居住小区物业管理服务标准》及以下规定进行物业管理服务。

　 （一）根据有关法规政策，制定居住小区物业管理制度；依据物业管理制度和物业服务合同对居住小区实施物业管理并收

　取物业服务费用；对违反规章制度的行为要及时制止，并有权要求业主委员会协助管理；自主选聘清洁、绿化、保安等专营公司，承担专项管理业务。

　 （二）主动接受行政主管部门、乡镇、街道（地区）办事处和社区居委会的监督指导，接受业主委员会和业主的监督，履行物业服务合同，依法经营。积极配合社区居委会、业主委员会，做好居住小区的物业管理工作。

　 五、建立长效管理机制

　 （一）老旧居住小区的物业管理，建立以社区居委会为主的统一组织协调之下的“物业管理”新机制。具体工作应由乡镇、街道（地区）办事处牵头，组织社区居委会、业主和居民代表落实，可采取不同的管理形式：

　 1．可组织成立业主大会，选聘物业管理企业，实施物业管理。

　 2．可由社区居委会聘用不同的专业服务企业，提供专业的

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　 专项服务。

　 3．可组成居民物业服务决策机构，实施自我服务体制。

　 （二）老旧居住小区日常管理服务以保障居民住用安全为基础目标，建立保障性基本服务和监管体制。

　 1．由社区居委会负责小区的总协调，对私搭乱建、破坏小区环境、影响社区公共秩序的行为，按有关规定处理。

　 2．组织本小区人员（下岗职工等）提供保安、保洁、绿化养护服务，降低经营成本，建立治安、卫生、绿化养护的管理体制。

　3．社区居委会可结合小区实际情况向居民收取一定的秩序维护费、卫生费、绿化养护费等费用。

　 六、加强领导，促进物业管理健康发展

　 物业管理与居民生活息息相关，涉及千家万户的利益。各单位要统一思想，提高认识，切实加强对物业管理工作的领导，维护业主合法权益，改善和提高群众的工作生活环境，促进物业管理的健康发展。

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