海南达通工程部规章制度

　 海南达通仓储有限责任公司 物业工程部规章制度

　 物 业 部 Real estate department 2016 年 12 月版

　一、 工程 部职责

　1、负责制定消防、用电设备月度和年度的保养计划和备件的采购计划，并定期报物业部审核。负责组织、安排维修、保养计划的实施及工程质量的监督。

　2、督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和例行检查制度，定期编制“设备运行、维修、保养状况一览表”，提交物业部经理。

　3、设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作。当重要设备发生故障影响正常运营时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报物业部经理。

　4、要亲临现场督察承租方装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，做到早发现问题、早处理，减少浪费，控制、验收厂家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正。

　5、对各库区的用电量及装修线路审核要严格把关，杜绝电量超负荷运载，对临时用电要加强管理，减少安全隐患。

　6、负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。

　7、建立齐全的仓储区及配套用房设备档案（包括电气施工图、设备安装单、设备验收单等其他厂商安装设备所必备的文件资料）。

　8、建立齐全的库区的用电管理档案（包括每月电费抄表读数记录表、月度、季度、年度电费收缴情况统计表以及各库区电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料）。

　9、对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时抄表数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的报关、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等。

　10、电工必须保证库区日常照明灯具的按时启闭、完成及时更换等维修工作，确保库区照明率达 100%，并且要求制定出相应的维护计划。

　11、电工必须在每月 5 日前完成库区及配套用房所有水电表用量抄录工作并送交财务部。

　12、严格遵守消防设备、高低压配电间相关的操作规程，按照有关规定和程序进行操作，绝对禁止违章操作。

　13、值班电工每季度完成一次配电间检修工作，包括电缆沟杂物清理，所有电气

　设备除尘，接线部位电缆杆坚固，故障电气及仪表设备更换等。完成设备的检修和保养工作。

　14、值班电工必须完成对配电间所有电气仪表、电气开关、电气设备的数据记录、巡视检查、维修保养工作、电气仪每天抄表记录一次，数据必须真实准确，电气开关、设备维修保养必须详细记录，留查备案。

　15、在确保系统安全正常运转的情况下，争取创新，节省能源消耗。

　16、每周召开一次工作会议，总结一周来工作，并对下一周工作提出建议和安排。

　17、完成上级交办的其它工作。

　二、电工部职务说明

　1、职务名称：

　水电维修工

　2、直接上级职位：物业经理

　3、所属部门：

　工程部 4、直线下级：

　5、部门人数：

　 5 人

　 6、定员人数：

　5 人

　岗位职责描述

　编号

　工

　作

　职

　责

　权

　限

　绩

　效

　备注

　1 负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。

　监督、执行 优质高效完成

　2 建立齐全的库区及配套用房用电管理档案（包括每月电费抄表读数记录表、月度、季度、年度电费收缴情况统计表以及各库区电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料）。

　执行 优质高效完成

　3 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时抄表数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的报关、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等 。

　监督、执行 优质高效完成

　4 要亲临现场督察设备安装中电路、消防、通风口等设施检查工作，做到早发现问题，早处理，减少浪费，控制、验收厂家安装的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及监督 优质高效完成

　时纠正 5 严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和例行检查制度， 执行 优质高效完成

　6 负责水电工日常工作的管理 执行 优质高效完成

　8 完成上级安排的其他工作任务 执行 按时按质按量完成

　 三、电气规范

　电气作业人员职业道德规范

　为了加强电气作业人员的精神文明建设，提高整体综合素质，结合社会主义职业道德要求，特制定本规范。

　一、树立安全用电的责任性

　电气安全工作是直接关系到广大用电人员的安全健康，关系到整个企业的经营能否正常进行的问题。实践证明，事故出于麻痹，安全来自警惕，我们每个电气工作人员要热爱本职工作，忠于职守，以高度的安全用电责任性和对同事、对客户、对企业极端负责的精神，做好电气安全工作，提高安全警惕，反对麻痹大意，冒险操作，坚持做到“装得安全，拆得彻底，修得及时，用得正确”的职业要求。

　二、发扬团结互助的协作性

　电气作业是建立在分工协作的基础上，往往是几个人同时进行操作，还牵涉到上下、左右、前后及各部门之间的关系。如果彼此之间缺少联系和协调，我行我素，各干各的，不仅工作任务无法顺利完成，而且容易发生事故。所以每个电气作业人员都应发扬团结互助的协作精神，相互关心、相互爱护、相互支持、相互配合。在同事之间，对老员工有一个传、帮、带的要求，对新员工有一个学、用、改的要求，在部门之间有一个协调、配合、反馈的要求。新老员工及各部门

　之间随时随地互相关心、团结互助、取长补短、互相监督，就可以防止电气事故的发生，促进企业经营不断发展。

　三、掌握事故发生的规律性

　电气事故往往都是突然发生的，似乎是不可捉摸的，但如果我们每个电气工作人员处处为集体着想，把自己作为企业的主人，对已发生的事故多作分析， 其实是能找到一定规律性的。如触电事故：事故多发的场所为潮湿、高温、多尘、有腐蚀性气体等场所；事故多发的季节为梅雨季节、高温季节、台汛季节、防寒保暖季节；事故多发的电气设备为没有可靠的漏电保护、接地或接零保护及外壳、引线、插头有损坏的电具；事故多发的作业区和通道为人体容易触及带电体而没有采取绝缘、屏护、间距等安全措施的地方。这样，掌握了事故发生的规律，就可以加以防范。

　从事故发生的季节规律来看，大多数触电事故集中在 6-9 四个月，这是因为这段时期空气潮湿，天热多雨，降低了电气设备的绝缘性能，同时，这段时期人的衣服穿得少，身体外露部分比较多，汗水又多，这就增加了触电的可能性，所以雷雨季节是防止触电事故的重要季节。

　四、坚持执行制度的严肃性：

　电气作业人员的职业道德则集中体现在“遵章守纪、安全第一”上。遵章守纪的一个具体要求就是遵守电气安全各项制度，它是电气作业人员在长期安全工作经验和无数“血”的教训的基础上制定出来的。做为电气作业人员，除了要遵守行业上的各项电气安全制度，还要遵守制定的各项电气安全制度，无论新老员工都必须严格遵守，不仅要牢记在心上，而且要落实在行动上。

　电气作业人员要坚持执行电气安全各项制度，它包括以下内容：

　1、岗位责任制：在自己所管辖的范围内，保证设备和电气线路的完好，设置必要的安全保护装置，防止他人乱摸乱动造成事故。

　2、安全教育制度：电工是一种特种工种，必须持证上岗、定期复审。同时要养成用电安全宣传和教育的习惯，对周围所有人都要随时随地进行用电安全宣 传和教育。

　3、安全检查制度：要积极参加各项电气安全检查活动，如日常巡视检查、定期检查的互查及不定期的专项重点检查等，发现隐患及时整改。

　 4、事故分析制度：凡发生电气事故都要认真分析事故原因，找出防止事故的对策并加以实行，分管部门要督促检查其整改情况。

　5、安全作业制度：是电气安全管理的重要内容，主要包括停电检修安全工作制度、不停电及带电工作安全制度、倒闸操作安全制度等。

　6、安全验收制度：装修工程往往是安全隐患的产生地，安全要预防为主，对装修工程要全程进行监督和验收，杜绝安全隐患的产生，主要包括装修管理制度、工程规范制度等。

　五、消除事故隐患的及时性

　隐患是产生电气事故的土壤，电气维修人员在对电气设备及线路进行日常巡视检查中，应能及时发现隐患，及时加以整改。

　要及时发现电气设备及线路的隐患，必须开展经常性、季节性和专业性的安全检查，而消除隐患要突出一个“勤”字，做到勤检查、勤保养、勤维修，要主动找问题，消除不安因素。对于潮湿、高温、有导电性粉尘、腐蚀性气体和金属履盖面较大的场所，是安全用电工作的重点。对这些场所的电气设备的绝缘性能，漏电保护装置和保护接地或保护接零措施，更要加强检查，及时消除隐患。

　六、掌握先进技术的进取性

　随着当今社会的发展，各个领域对广泛采用先进技术的要求也越来越迫切。因此，努力学习科学文化知识和安全技术知识，刻苦钻研专业技术，精通 业务，不仅是完成任务，提高工作效率的需要，而且也是搞好安全用电工作的必要前提，这同样是关系到与员工相关的切身利益。

　电气操作是一项专门技术，在电气操作时又会与周围的事物发生密切联系。作为一名电气作业人员不仅要掌握电气安全技术知识，而且要了解与电气有关的安全技术知识。比如：电气操作要登高作业，就要懂得预防高处坠落的知识；要防止电火花引起火灾，就要懂得各种物质的理化性质、燃烧条件等特性；要采用漏电保护装置，就要懂得它的结构、原理、性能等。只有掌握了这些知识，不断提高自己的技术业务水平，才能切实保证电气工作的安全性。因此，要求每个电工应该做到“四懂”、“三好四会”和“四个过得硬”。“四懂”就是懂原理、懂构造、懂性能、懂工艺流程。“三好四会”就是对设备要用好、管好、修好，会操

　作、会保养、会维修、会排除故障。“四个过得硬”就第一要设备过得硬。即要熟悉各种设备、工具和安全装置的用途；第二要操作过得硬。即要动作熟练不误操作；第三要质量过得硬。即要符合要求不留隐患；第四要在复杂情况下过得硬。即要能判断和预防事故，做到防患于未然。

　七、坚持全心全意的服务性

　作为电气作业人员，必须本着诚信原则，提倡用服务代替管理，严格执行各项文明服务规范，坚持全心全意的为部门、所有客户提供优质服务。

　每一位电气作业人员都要以企业主人翁的态度和责任感，发扬发奋进取的精神，勤奋学习，以适应当今社会经济和技术的高速发展，共同把部门工作做好。

　 四、工程部相关制度 高低压配电设备机房管理制度 一、配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电。

　二、配电设备由配电值班电工执行 24 小时操作、监控、记录。严禁不合理的超负荷运行。

　三、认真执行交接班制度，发现问题及时解决，并详细填写交接班记录。

　四、非工作人员进入配电机房，须经分管主管批准后，在值班电工或楼层电工陪同下方可入内，并按规填写人员出入登记表。

　五、机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活。

　六、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置明显处。

　七、配电机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。

　八、不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施。

　九、保持配电机房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。

　十、每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。

　 文明机房标准

　一、硬件部分 （一）、机房门窗：

　1、机房门应能上锁，机房门上必须张贴醒目的“机房重地，闲人免进”的警示标识。

　2、机房环境必须干净、整洁。

　3、机房门窗必须符合“三防一通”的要求：即防汛、防尘、防小动物、通风。

　4、机房窗户必须保持清晰、明亮。

　（二）、机房设施：

　1、机房内只允许整齐放置与设备有关的、必需的物件（设备配件、油料、工具箱等）。

　2、配电面板必须安全、规范，裸露线桩必须有保护，并注明电压等级，线路及设备插接线整齐、安全。

　3、临时电源用后必须立即收回，用电器具的插头必须完好，符合移动电具安全规范。

　4、消防设施必须齐备，放置在明显、易拿位置。各机房按相应使用要求配置灭火器、沙桶 2 –5 只。

　5、机房内的环境温度应保持在 10℃—30℃之间。

　6、机房内的设备等应涂刷油漆的部位要定期检查，如有脱落应及时补漆。

　7、设备、设施、控制屏等应保持整洁，不得有积灰。

　二、软件部分 （一）、员工须知：

　1、操作、维修人员必须着工装上岗。

　2、工作态度应热情、诚恳，使用文明礼貌用语。

　3、各机房工作人员应维护企业形象，展示公司的最佳精神风貌。

　4、遇客户参观或领导巡视，现场工作人员应微笑、点头示意并继续工作。

　5、对客户或领导的询问，现场工作人员应根据实际需要给予满意的回答。

　6、机房内严禁吸烟。

　三、机房标识及其他 1、机房内的标识必须粘贴在相应的位置上，如有脱落应及时补。

　2、机房管理中必要的文本要放在机房内醒目的位置上，及时填写并保持整洁。

　3、机房必须配备对外通讯的工具：如电话、对讲机等。

　电气设备巡检 管理制度

　电气设备是仓库最关键、最主要的设备之一。电气设备的故障将直接危及电力系统的安全和稳定运行。因此经常对电气设备进行巡检，以便在电气设备发生异常时，及时发现并采取措施，可以避免事故，保障系统正常运行。

　根据公司有关规定，结合本班组所辖设备的实际情况，制订电气班设备巡检管理制度如下：

　1 1 、 巡检 要求

　巡检人员要责任心强、态度端正、观察细致、思维敏捷。就电气设备巡检本身并不需要高深的理论，其实就是细心观察将设备的现状与过去相比较，找出差别。若想提高巡检质量则必须认真学习理论知识，了解设备结构、性能和运行参数，将发现的细微变化加以分析，排除干扰因素，找出真正的原因，设法消除或控制隐患的扩大。

　2 2 、巡检时间

　每天下午上班后半小时，每天一次。巡检完毕把巡检情况进行详细记录 3 3 、巡检 范围

　巡检的范围为仓库及配套用房使用的电气设备； 4 4 、巡检 线路

　5 5 、巡检 方法 从设备正常到出现事故隐患的渐变过程，是个量变的集聚过程，在这个过程中，设备的量变都由具体特征表现出来。用“望、闻、问、切”办法来进行巡检，就可以及时发现量变过程中出现的这些反映出来的特征，在设备事故发生质变前进行处理，积极预防质变，防止事故的发生。

　〔1〕眼观：电气设备异常或有故障时，常常使示剂、油漆变色，出现导体发热、火花增大、放电闪络、渗漏油或油色变黑、漆膜剥落等外观现象。通过观察这些配电房 库内配电柜

　现象，可以对电气设备的异常进行初步判断。如变压器漏磁，因导磁能力不好及磁场分布不匀，产生的涡流会造成油箱局部箱体过热而引起油漆变色、龟裂、起泡、剥离等。断路器开断次数过多会造成开关盒碳化发黑。母线接头发热时，上部可看见上升的热空气、油漆 变色等。

　〔2〕耳听：电气设备异常时，有时会发出异常的声音。通过仔细倾听（有时需要借助听音棒等工具），可以发现设备存在的问题。如变压器音响比平时增大，可能是变压器过负荷或系统发生过电压（例如中性点不接地系统发生单相接地或铁磁共振时）。如音响中夹杂有“吱吱”的放电声，则可能是变压器本体或套管等表面有局部放电。如电动机发现有异常噪声，则可能是电动机动静部分有磨擦、断相运行、轴承缺油或铁芯松动等。

　〔3〕鼻嗅：电气设备发生闪络、短路、过负荷、过电压时，常常因绝缘介质击穿烧毁而产生异常气味。故通过鼻嗅对气味进行分辩，也可以发现设备异常。如电机内部短路或导线短路等，会产生强烈的绝缘烧焦气味，瓷套管污闪放电会产生一种异臭等。

　〔4〕手摸：电气设备异常或有故障，常常伴有发热和振动等现象，故对电机外壳，轴承座等有良好接地的部位（确证无感电存在的部位）亦可用手感知。一般情况下，电机过负荷时外壳会很烫手，若手烫得立即缩回来，则电机可能过热了，需进一步核实采取措施如电动机轴承弹子损坏，中心不正等，会使电机振动增大 ，轴承烫手，用手摸可迅速得出结论。

　〔5〕询问：询问现场操作人员，电气设备动作程序是否正确，声音、温度及各电气参数是否正常

　 6 6 、巡检 项目

　一、 变压器的巡检: :

　1)观察变压器的瓷套管：瓷套管起绝缘作用的，套管表面应清洁、无裂纹、无破损，无放电现象。

　2)闻闻变压器有无异味 3)听听变压器有无异音：变压器正常时应该发出嗡嗡的声音，若有噼啪的声音，则说明变压器有短路现象。

　4)变压器上有无杂物

　二、 电动机的巡检项目

　1)看看电动机的转速是否正常，不能有卡塞现象。

　2)看看电动机的电流、电压是否超标。

　3)看看电动机的外壳、风扇罩、风扇是否有破损，风扇罩网上是否堵有杂物影响散热。

　4)看看电动机的紧固螺栓不能松动，地角螺栓松动会引起电机的振动。

　5)闻闻电动机有无异味 6)听听电动机有无杂音，若有杂音则要弄清时轴承发出的还是电动机内部发出的，内部的轻微的沙沙声是由风吹动电机绑扎带的线头发出的，一般没事。

　7)摸摸电动机的温度是否超标：电动机线圈温度为 A－95℃、E－105℃、B－110℃、F－125℃、H－145℃。滚动轴承不能超过 95℃、滑动轴承不能超过 80℃。

　8)摸摸电动机振动不能超标：2 极电机双振幅值小于 0.05mm、4 极电机双振幅值小于 0.08mm、6 极电机双振幅值小于 0.1mm、8 极电机双振幅值小于 0.12mm。

　9)电动机启动前应检查电动机周围有无人或物，盘动电动机，听听启动声音，观察启动电流、观察电动机启动时间（经验：风机启动时间约为 20S－30S，水泵启动时间约为 10S－20S，其他电机启动时间约为 10S 左右）

　三、 高低压柜 、配电箱 巡检项目

　1)各绝缘子、互感器、断路器表面应清洁、干燥、无破损、无放电。

　2)油断路器的油位不能过低或过高，油色要透明呈淡黄色，无黑色碳化物，无渗漏。

　3)柜内、柜顶无杂物 4)柜内各连接头温度不能超过 70℃ 5)无异味 6)转换开关、断路器、指示灯显示状态要对应 四、 操作柱 巡检项目

　1)操作柱转动是否灵活 2)旋钮在相应位置动作十分正确。

　3)以上检查非特殊情况不宜实际操作，应以询问现场操作人员方式进行。

　7 7 、 注意事项：

　1）一般只做表面检查，不得打开盘柜门做深入检查 2）遇到拿不准的情况时，请示汇报。

　3）除非特殊情况，不得做改变运行方式、启停设备等工作。

　4）发现问题及时汇报。

　5）现场巡检应遵守《电业安全工作规程》等安全规定。

　6）巡检时应携带必要的工具，如：手电、电笔、万用表等。

　8 8 、检查与考核

　1）除非特殊情况，任何人不得不巡检，否则按当天计旷工进行考核。

　2）巡检时不得做与巡检无关的事情。

　3）如因巡检不到位而造成设备损坏程度增大，情节严重者解除劳动合同。

　4）巡检时切忌走过场，发现一次按当天旷工进行考核。

　设备管理制度

　一、设备使用制度：

　正确使用设备是保证设备正常运行，避免设备的不正常磨损或损坏，防止人身、设备事故的发生，延长设备的使用寿命和大修周期，降低备件消耗，减少维修费用，确保生产正常进行的关键之一。因此，各库区生产操作者，必须严格按照设备使用规程，正确使用设备。为了加强该项工作的管理，确保设备使用规程能在公司范围内认真贯彻实施，特制定本制度。

　1、设备使用规程的基本内容：

　（1）设备的性能参数； （2）交接班制度； （3）操作者应具备和做到以下四点：操作前的准备工作；操作顺序；紧急状态的处理；在使用过程中设备与人身安全注意事项。

　①操作前的准备工作：

　a、设备启动前，必须按使用规程进行检查； b、要熟悉和掌握开机前的联系方法和内容； c、必须观察上下工序和设备区域内是否有人工作或置放物件。

　②操作顺序：必须先发出启动设备的警告信号，然后按设备使用规程的运作程序进行操作。设备在启动后和运转过程中，应注意检查（观察）是否有不正常的现象。

　③紧急状态的处理：当设备在启动过程中或运行中，发现异常情况时，为保证人身和设备安全，必须要当机立断立即停车。

　④在使用过程中设备与人身安全注意事项：

　a、非本机操作者未经批准，不得使用； b、任何人未经批准不得随意取消或改变安全装置； c、任何人未经批准不得乱割、乱焊和改变设备结构； d、关键要害岗位（如配电室）实行两人操作确认制，即一人操作一人在旁监护，避免出现操作失误，导致重大人身和设备事故的发生； e、必须严格执行交接班制度，交班的操作人员应详细向接班的工作人员交待本班设备运行情况和尚未处理的设备故障，并填好接班记录，双方在交接班记录上签字； f、设备在运行中发现故障，凡在本班可以处理的，不得交下一班处理；本班无法完成处理的，未完成部份可交给下一班，接班人员应接着处理完成，并详细检查； g、设备在运行部位或运转区域内检修，必须在停机后设备处于静止状态下进行； h、设备在启动运行中，应对周围环境进行监视，注意仪表指示变化； i、必须保持设备区域的文明卫生，每班工作人员应对设备进行擦拭及区域内的打扫工作，以保持设备和区域内的整洁。

　2、设备运行记录要求：

　（1）设备运行过程中，运行的设备在负荷、温度诸多因素的长时间作用下，机械零部件会磨损变形；电气原件的参数变化，会引起设备运行参数的改变，岗位操作者应及时记录下这些参数；可以准确地掌握设备运行规律，以便对该设备及时进行维护检修，避免设备事故的发生； （2）设备在运行中出现不正常现象，必须随时记录，记录的数据要准确、清楚、完整； （3）设备运行记录的内容，应及时反映设备的实际运行技术状态，需记录的内

　容有以下方面：

　①设备在运行过程中，设备本体发生异常现象，如运转不平稳，出现振动噪音，局部温升超过规定；出现轴向窜动、腐蚀及异常气味、冒烟等情况； ②电气设备参数的变化，如绝缘、整流、变频等方面的参数及电压、电流、电容等变化情况； ③设备润滑参数，如集中润滑油的压力、流量、温度及油脂质量变化，管路的泄漏和堵塞异常情况； ④设备发生事故或故障的全过程（包括时间、现象、原因、特征和后果）及发生前的异常迹象等。

　（4）定期发放和收集运行记录，并整理上交归档。

　二、设备维 护管理制度：

　为了科学地管理好公司的设备，使设备的维护管理工作有组织、有计划、有原则、有标准、有规程地进行，以达到设备的使用寿命长，综合效能高和适应生产发展需要，特制定本制度。

　1、设备二维护三大基本原则及内容：

　（1）设备维护工作应贯彻“预防为主”的原则：应把设备故障消灭在萌芽状态，监督操作者按设备使用规程的规定正确使用设备，防止设备事故发生，延长设备使用寿命和检修周期，保证设备的安全运行，为生产提供最佳状态的生产设备。

　（2）坚持使用和维护相结合原则：操作人员在设备日常维护工作中做到“三好”（管好、用好、维护好）、“四会”（会使用、会保养、会检查、会排除故障）。

　（3）坚持合理规划、科学维护的原则：设备维护工作重点，体现在提高维修工作质量，减少故障停机时间，提高设备作业率。要做到合理规划，实现生产修理两不误，同时注意采用科学的维护法，以达到效率的最大化。

　2、设备维护的要点：

　（1）操作工作实行设备维护保养负责制，设备实行操作人当班检查和维护保养负责制，每台设备要制定和悬挂维护保养责任牌，要写明维护保养者姓名。

　（2）维护保养责任者有下列责任：

　①严格按设备使用规程的规定，正确使用好自己操作的设备，不超负荷使用。

　②正确地按制定的润滑表规定，定期添加润滑油或润滑脂，定期换油，保持油路

　畅通。

　③每次设备维修保养后，应将设备和工作场地擦拭和清扫干净，保持设备清洁，无油垢、无脏物，做到漆见本色铁见光。

　④认真执行设备交接班制度，每班人员应认真写清楚，交接双方要在“交接班记录本”上签字，设备在接班后发生问题由接班人负责。

　（3）每个设备要制定和挂维护检修责任牌，填写检查维护责任者职责。

　（4）维护者有下列职责：

　①应按区域设备检查点，定时、定点进行巡回检查。

　②当班维护人应根据规定的每台设备检查点的检查情况详细填写记录，存档备查。

　③维修人员应根据定时定点检查的记录，安排和落实该设备的预修计划，并报公司备案，及时排除设备事故或设备故障。

　3、设备维护保养：

　（1）设备推行点检、预修的维护责任制，根据点检的预修计划进行定量维修。

　（2）设备的维护保养周期的确定，可根据设备和重要性及生产班次划分类别：A类设备周期最短；B 类设备周期较长；C 类设备不作定期规定。

　（3）维修人员将管理的设备，编写日常维护检查表和巡回检查表（包括设备名称、必检部位名称、每点检查内容、检查标准、检查时间）及检查记录或图表。

　4、设备维护堆积应包括如下内容：

　（1）设备的主要技术性能参数表。

　（2）简要的传动示意图，液压、动力、电气等原理图，便于掌握设备的工作原理。

　（3）润滑控制点管理图表，明确设备的润滑点及使用油脂牌号。

　（4）当班操作人员检查维护部位，维护人员巡回检查的周期、检查点、每点检查的标准，设备在运行中出现的常见故障排除方法。

　（5）设备运行中的安全注意事项。

　（6）设备易损件更换周期和报废标准。

　（7）明确设备和设备区域的文明要求。

　5、设备维护规程的贯彻和执行：

　（1）维护规程的贯彻和执行是保证设备处于良好的技术状态，安全运行的重要方法。因此，操作者、维修人员必须认真学习，贯彻与执行。

　（2）维护规程必须深入贯彻到操作者、维修人员，并做到人手一册。

　（3）操作工人和维修人员要相互提醒、相互监督，并严格按维护规程执行。

　（4）维修人员要经常深入仓库检查维护规程执行情况，发现不按规程执行的及时向领导汇报，并严肃处理。

　三、电气设备管理制度：

　为加强对电气设备的管理，建立和完善各项制度章程，对日常的使用检修工作进行规范，确保电气安全、正常运行，防范各种事故发生，延长设备使用寿命，保障生产顺利进行的必要措施。为此，特制定本制度。

　1、电气设备预防性试验管理：

　（1）预防性试验是检查、鉴定运行中供电设备和高压电气设备（电力变压器、电力电缆、高压电机等）的绝缘性能，导线接头的质量及电气保护装置动作的可靠灵敏程度，是确保电气设备安全运行的重要手段。

　（2）预防性试验工作程序如下：

　A、配电室高压电气，由电工提出计划，直接与供电部门联系试验工作，计划交公司审批、备案。

　B、试验后编写试验报告，试验数据要准确可靠，交公司归档备查。

　C、列入年度计划的预防性试验的高压电气设备应做到不漏试，标准不得降低，严格按国家现行规定的规程执行。

　D、电气在预试过程中，若发现主要设备的绝缘显著降低或重大绝缘缺陷和击穿时，须及时向主管领导汇报，组织分析并及时抢修或更换，抢修或更换试验合格后，方可投入运行。

　2、电气设施的防雷保护：

　（1）建立和完善电气设施的防雷保护设施，是防止雷电对电气设施造成损坏的重要安全措施。

　（2）各变（配）电室必须具有防止直击雷、感应雷及防止雷池电波入侵的保护设施。

　（3）要定期对防雷设施进行检测，以保持其性能的良好可靠。

　（4）库区应于每年雷雨季节到来之前，组成电气防雷检查组，对防雷设施进行监督检查，在检查中发现的问题应限期解决。

　3、主要电气设备检修：

　（1）主要电气设备的检修周期，应根据设备的技术状况和元件的磨损、腐蚀、老化等规律，安排检修。

　（2）对主要电气设备应强调“检”字，只有及时地检查出问题隐患，及时排除，才能保障其正常运作。因此要制定巡回检查制度，加强使用中的监控管理。

　（3）对于正在运行中的设备故障，在接到报告后，维修人员尽快地组织修复工作。对修理工作量大而又有备件的，应迅速换上备件，使设备尽快运行。

　（4）对于按间隔周期定时、定点检修的设备，应在检修前三天通知使用部门并按检修内容作好各种准备工作，以便缩短检修时间，早日恢复工作状态。

　（5）设备在检修过程应根据不同设备的具体情况，按制定的检修标准严格执行。

　4、关于避免触电事故：

　（1）严禁无经验电工和未在工作地段两段挂接地线的情况下在高压电气设备上作业。同时，验电和接地均需使用合格工具。

　（2）严禁约定时间停、送电，配电室线路停电必须使用“停电”标牌。

　（3）严禁无人监护，单人在高压设备上工作，施工前必须遵守悬挂标示牌和装设遮栏的规定。

　（4）严禁未经核对盲目操作（核对设备名称、编号、开关门闸位置）。

　（5）严禁不按规定使用相应的安全工具进行操作。

　四、设备的基本要求和操作纪律：

　1、操作工人应掌握“三好”、“四会” 三好：管好、用好、修好 （1）管好设备。操作者应负责保管好自己使用的设备，未经批准，不准其他人操作使用。

　（2）用好设备。严格遵守、贯彻设备操作规程及工艺规程，不超负荷使用设备，禁止不文明操作，做到正确使用，合理润滑，做好交接班记录和认真、真实地填写规定的记录表。

　（3）修好设备。严格执行维护规程，弄懂设备性能及操作原理，及时排除故障；

　配合检修人员检修的设备并参加试车验收工作。

　四会：会使用、会保养、会检查、会排除故障 （1）会使用。熟悉设备的性能、结构、工作原理，学习和掌握设备操作维护规程，操作技术熟练准确。

　（2）会保养。学习和执行设备维护、润滑要求，按规定进行清扫、擦洗，保持设备及周围的环境清洁。

　（3）会检查。熟悉设备结构、性能，了解工艺标准和检查项目，根据点检的要求，对设备各部位技术状况进行检查和判断；能鉴别出设备的异常现象及发生部位，找出原因；能按设备完好的标准判断设备的技术状况。

　（4）会排除故障。熟悉所用设备特点，懂得鉴别设备正常与异常；能完成一般性的调整和简单故障的排除；设备出现故障，能及时采取措施防止故障扩大，自己不能解决的问题要及时报告，并协助维修人员进行排除。

　2、设备维护的“四项要求” 设备维护的“四项要求”，即整齐、清洁、润滑、安全。

　（1）整齐。设备零件及安全防护装置整齐，线路管道完整。

　（2）清洁。设备清洁，各部位不漏油、不漏水、不漏气。

　（3）润滑。按时加油、换油、油质符合要求，油线清洁，油标明亮，油路畅通。

　（4）安全。实行定人、定机和交接班制度。熟悉设备结构，遵守操作维护规程，合理使用设备。精心维护，加强监测，不出事故。

　3、润滑工作的“五定” 设备润滑“五定”是把日常润滑的技术管理工作规范化、制度化。是保证搞好润滑工作的有效方法。其内容如下：

　（1）定点。确定每台设备的润滑部位和润滑点。

　（2）定质。确定润滑部位所需油脂的品种、牌号及质量要求。

　（3）定量。确定各润滑部件每次加、换油脂的数量。

　（4）定期。确定各润滑部件加、换油脂的周期。

　（5）定人。确定操作工人、维修工人对设备润滑部位加油的分工，各负其责，共同完成润滑。

　4、设备操作的“五项纪律”

　（1）实行定人、定机使用设备，遵守安全操作规程。

　（2）经常保持设备整洁，按规定加、换油，保证合理润滑。

　（3）遵守交接班制度。

　（4）管好设备，不得损坏。

　（5）发现异常情况，自己不能处理的问题应及时通知有关人员检查处理。

　消防水泵的运行管理制度 一、水泵运行前的准备工作：

　1、检查电机的绝缘电阻。

　2、有联轴器的水泵要进行手动盘车，检查叶轮运转是否灵活。

　3、点动水泵查看正反转。

　4、检查润滑油情况，应急时加油、换油。

　5、检查压盖松紧，查看水泵是否有泄漏现象。

　6、检查水系统中水压情况是否达到要求，系统中是否有空气。

　二、水泵的启动操作：

　1、生活水泵应先开进口阀，冷却水泵、冷热媒水泵应将进出口阀门打开（不得在断水状态下运转）。

　2、启动水泵。

　3、生活水泵开出口阀。

　4、检查各泵出口压力及运转电流、电压稳定情况。

　5、检查管路排气系统，进行排气。

　6、检查水流量情况。

　三、水泵的运行管理：

　1、巡查水泵的运行情况。

　2、巡查水泵的供水流量。

　3、巡查电机运转电流、电压是否正常。

　4、巡查水泵运行声音是否正常，有无异常震动。

　5、巡查电机运行中有无异味。

　6、检查水泵是否缺油、轴承温度是否正常。

　7、巡查相关阀门是否有异常震动、是否失灵。

　五 、 工程设备管理规定

　1、制定设备检查保养计划 a.物业部维修班主管于每年 12 月根据实际情况制定设备年度《设备检修计划》。

　b.设备年度《设备检修计划》经管理处审核后报公司批准后执行。

　2、工作程序 a.工程运行维修人员按设备设施维保规程中规定的日常/周巡视检查内容的要求进行日常/周巡视、检查工作（巡检情况记录于《设备巡检表》或相应设备的“检查记录表”）。在巡视检查中发现设备运行异常应及时处理；若设备故障无法自行排除，由工程班长将检修内容、实施步骤填写在《外委项目申请单》。《外委项目申请单》由物业部经理/工程部主管审批，并报总经理、总经理批准方可执行。

　b.主管接到异常报告后，及时组织技术人员或通知专业维保单位前来维修。自行维修的，应将维修情况记录于《设备维修记录表》；委外维修的，应尽可能要求专业维保单位提供“维修保养报告”或相关维保记录；设备维修报告/记录应存放于相应的设备档案中。

　c.物业部维修领班按《设备检修计划》计划安排的时间，安排工程运行维修人员或通知并协助专业维保单位进行设备的维修、保养。工程运行维修人员/工程领班应监督维保过程、确保维保质量，并做好《设备保养记录表》；对于委外维保的，应在专业维保单位的“维修保养报告”上签署验收意见；索取、整理客户联，存放于相应的设备档案中。

　d.设备委外维保：依据《物业部工作规范》中相关规定及设备维保规程中规定的定期维修保养项目的要求执行。

　e.设备报修服务依《管理处工作规范》中相关规定执行。

　六 、 水电 设备管理目标 （ 1）供电系统 A、建立健全安全用电管理制度及停电应急处理措施；

　B、与供电部门保持良好关系，提前做好应急准备； C、每月对配电箱、每季度对配电设备及其线路进行一次维护保养，每半年对配电设备及其线路进行一次小修； D、建立巡检制度，月检/季检覆盖率 100%，完好率 100%，检修及时率 100%，检修一次合格率≥98%，安全运行率 100%，设施设备标识标牌正确率 100%，完好率98%。

　（2）弱电系统 A、建立健全弱电管理制度及事故应急处理措施； B、设备运行记录保存半年以上； C、每月对弱电系统进行一次维护保养； D、建立巡检制度，月检/季检覆盖率 100%，完好率 100%，检修及时率 100%，检修一次合格率≥95%，安全运行率 100%。

　（3）消防系统 A、消防中心 24 小时值班，值班记录保存半年以上； B、消防知识宣传教育和消防演习每年两次； C、建立健全消防设备维修保养计划，确保设备正常启用； D、严格审查，杜绝易燃材料进入仓库。

　（4）机电设备 A、建立健全机电设备管理制度及设备故障应急处理措施； B、无设备运行事故； C、按设备保养规定时间对设备进行维护保养，无因保养不善造成设备损坏事故； D、建立设备巡检制度，月检/季检覆盖率 100%，完好率 100%，检修及时率 100%，检修一次合格率≥98%，安全运行率 100%，设施设备标识标牌正确率 100%，完好率 98%。

　（5）给排水系统 A、设备、阀门、管道工作正常，排水系统通畅， B、建立巡检制度，月检/季检覆盖率 100%，完好率 100%，检修及时率 100%，检修一次合格率≥95%，安全运行率 100%。

　一、维修管理目标

　接到报修，急修随叫随到，在 3 分钟内到达维修现场；零修及时完成，急修不过夜，做到人走场地清。

　保证措施 1.建立严格的库房修缮制度；2.配备急修专用工具和材料，以备用；3.建立维修填单制，每月对维修及时率进行统计，定时回访。

　二、客户报修 （1）急修：随叫随到，两个小时内修复设备。

　（2）小修：及时到位，一天内修复设备。

　七 、工程部维保规程

　1 1 、 供配电系统的维保规程

　a.巡视、保养项目、内容和周期 表 表 1 1

　巡视、检查内容

　序号

　巡视、检查项目

　巡视、检查内容

　周期

　1 10KV 高压进线电流电压 是否平衡

　班

　2 高压柜 有无放电、异味、发热。

　3 变压器 有无放电、过热。

　班 4 400V 进线电流、电压 是否平衡，电流是否在额定值内。

　5 继电器、接触器 有无过热、噪音。

　6 电容无功补偿 功率因素是否达到要求，三相电流是否平衡。

　7 高低压柜，直流屏 是否清洁 班 8 柴油机外部 是否清洁 9 柴油机 燃油、机油、电池冷却水是否充足 班 10 直流屏 电池充足有效 11 10KV 配电柜 清洁外部及电器仪表 班 12 检查指示灯、按钮转换开关 班 13 整体检查，表具齐全有效 班

　 表 表 2 2

　定期维修保养项目

　序号

　项目

　保

　养

　内

　容

　周期

　1 10KV配电柜 母线排接触良好，色标清晰，绝缘良好(委外单位执行) 三年 2 2 测高压对地、高压对低压的绝缘电阻值(委外单位执行) 3 10KV配电柜 绝缘套管扫尘，整体完好无损(委外单位执行) 三年 2 4 高压继电保护器性能良好(委外单位执行) 5 400V配电盘 电缆、母线槽接触良好，色标清晰 三年 2 6 清洁电器元件仪表 7 控制回路压接良好，标号清晰，绝缘层无变色、老化 8 全面清洁、整体检查，表具齐全有效 9 母线排接线接触良好，色标清晰，绝缘良好 10 测低压对地、对零绝缘电阻值 11 绝缘套管扫尘，整体完好无损 12 零、地接线端子 13 电缆、母线槽接头接触良好，色标清晰 14 变压器 测高压侧对地，高压对低压、低压对地、对零的绝缘电阻值(委外单位执行) 三年 2 15 高压热继电保护器性能良好(委外单位执行) 16 全面清洁 17 柴油发电机组柴油发电机组 试运行，确定整机性能是否良好 半月 18 检查冷却水系统是否良好 19 检查机油性状(色度、杂质、粘度)是否良好(目测、手感) 年或累计运行 250 小时 20 清洁空气滤清器（或更换）

　21 更换曲轴箱润滑油及过滤器 22 检查或更换冷却水滤清器 23 检查或更换燃油滤清器 24 清洁冷却系统

　b.管理重点：

　⑴工程运行维修人员检修时，应按要求穿戴合格的绝缘防护用具，使用合格的检测工具，执行正确的操作步骤。

　⑵有故障的设备应悬挂“检修中”的标示牌；停止使用的设备，应贴上“停用”标志。

　2 2 、 给排水 系统的维保规程

　a.巡视、保养项目、内容和周期 表 表 3 3

　巡视、检查内容

　序号

　项目

　巡视检查内容

　周期

　1 给水泵 泵体是否有漏水（运行中）

　日 2 环境是否卫生、整洁 周 3 运行声音是否正常（运行中）

　日 4 轴承套外套温度是否偏高（运行中）

　5 排污泵 环境是否卫生、整洁 日 6 运行声音是否正常（运行中）

　日 7 浮球自控是否正常（运行中）

　8 水箱 水位是否正常 日 9 排水及溢流口有无堵塞 日 10 所有给排 水设备 外观完好，环境卫生、整洁，电源正常，水泵压力表指示正常，阀门位置正确 日

　 表 表 4 4

　定期维修保养项目

　序号

　设备名称

　检查保养内容

　周期

　1 生活水泵

　消防水泵 水泵轴承油是否够 年 2 地脚螺丝及连结螺丝是否松动 年 3 压力表指示是否正常 4 阀门开闭是否灵活 5 填料环是否需更新 6 电机接线端是否紧固 7 接地情况、电机绝缘电阻是否正常 8 控制回路是否良好 9 安全阀是否正常动作 10 轴承是否需更新 11 双吸密封环是否需更新 12

　 排污泵

　 阀门开闭是否灵巧、无漏水、止回阀是否正常

　年

　13 检查止回阀是否脏堵 14 电机接线是否紧固 15 接地情况、电机绝缘电阻是否正常 16 控制回路是否正常

　17 排污泵 轴承是否需要更新

　b.管理重点：

　⑴维修工在进行维修操作时应注意安全，确保维修设备处于断电状态，并挂检修牌。

　3 3 、 消防 系统的维保规程

　a.巡视、保养项目、内容和周期

　表 表 5 5

　消控主机 巡视、检查内容

　序号

　设备名称

　巡视、检查内 容

　周期

　1 主机 自检、消音、复位功能检查 日 2 清扫、除尘 日 3 手报有否破损、丢失 日 4 任选两个手报的报警功能是否正常 5 联动柜 清扫、除尘 日 6 火灾报警控制器 自检功能检查 日 7 指示灯检查 日 8 灭火器材 是否完好、正常 日 b.管理重点：

　⑴工程维修工委外工作人员每次进行维修保养工作之前，必须提前通知消防监控中心值班人员及管理处值班人员。

　⑵维修保养时，必须切断电源，悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。所有可联动设备一律将开关手柄置“手动”位置。

　表 表 6 6

　定期维修保养项目

　序号

　项

　目

　内

　容

　周期

　1 火灾通讯系统 各楼层及机房火警电话或插座是否通话畅通 季 2 联动柜 联动模拟检查

　月

　3 任选两个远距离按钮起动消防泵 4 线路牢固性检查 5 主机 烟感探头随机抽样不低于 10 只，能否报警 6 消防广播控制柜 检查控制柜接线端子 年 7 逐层试验广播效果

　8 消防联动控制柜 消音、自检功能是否正常 9 清洁控制柜电器元件 10 检查联动功能是否正常 11 检查控制柜接线端子 12

　消防控制主机 主电源与备用电源切换检查（检测）

　季 13 测试烟感、温感探测器 年 14 测试手动报警按钮 15 灭火系统 模拟试验

　b.管理重点：

　⑴工程人员检修时应使用合格的检测工具，执行正确的操作步骤。

　⑵有故障的设备应悬挂“检修中”的标示牌，停止使用的设备应贴“停用”标示。

　4 4 、 综合公共设施 的维保规程

　1、管理处维修人员每半年巡检一次。巡检应重点检查外墙装饰物是否牢靠。

　2、维修人员应将巡检时间/巡检情况记录于《日常工作记录本》。

　3、用户单元内设施的报修依《管理处工作规范》执行。

　4、维修人员在巡视、保养、维修过程若无法自行排除故障，应及时汇报管理处主管，由管理处主管组织人员维修或委外维修。

　5、委外维修服务依《管理处工作规范》执行。

　6、注意事项 A.维修过程应注意安全，防止零件、工具坠落伤人。

　B.台风、暴雨来临之前，维修人员应配合管理员督促用户采取防范措施。

　五、 配电室安全操作规程

　1、值班人员必须具备必要的电工知识，熟悉安全操作规程，熟悉供电系统和配电室各种设备的性能和操作方法，并具备在异常情况下采取措施的能力。

　2、值班人员要有高度的工作责任心，严格执行值班巡视制度、倒闸操作制度、工作票制度、安全用具及消防设备管理制度和出入制度等各项制度规定。巡视配电装置，进出配电室，必须随手将门锁好。

　3、与供电单位或用户（调度员)联系，进行停、送电倒闸操作时，值班负责人必须复核校对无误，并且将联系内容和联系人姓名作好记录。

　4、施工和检修需要停电时，值班人员应按照工作票要求做好安全措施，包括停电、检电、装设遮栏和悬挂标示牌、接临时地线，会同工作负责人现场检查确认无电，并交待附近带电设备位置和注意事项，然后双方办理许可开工签证，方可开始工作。在未办理工作终结手续前，值班人员不准向施工设备合闸送电。

　5、停电拉闸必须按照断路器(或负荷开关等)、负荷侧刀闸、母线侧刀闸的顺序依次操作。电气设备停电后，在未拉开刀闸和做好安全措施以前，应视有电，不得触及设备，以防突然来电。停电时必须切断各回路可能来电的电源。变压器与电压互感器必须从高低压两侧断开，电压互感器的一、二次熔断器都要取下。断路器的操作电源要断开。刀闸的操作把手要锁住。

　6、用绝缘棒分合高压刀闸或经传动分合高压刀闸和断路器，都应戴绝缘手套。雷电时禁止进行倒闸操作。高压设备和大容量低压总盘上的倒闸操作，必须由两人执行，并由对设备更为熟悉的一人担任监护人。

　7、验电时必须用电压等级合适并且合格的验电器，在检修设备时出线两侧分别验电。验电前应先在有电设备上试验证明验电器良好。高压设备验电必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋。

　8、当验明设备确已无电压后，应立即将检修设备导体接地并互相短路。对可能送电至停电设备的各方面或可能产生感应电压的部分都要装设接地线。接地线应用多股裸软铜线，截面不得小于 25 平方毫米。接地线必须使用专用的线夹固定在导体上，拆除时的顺序与此相反。装拆接...

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